État des lieux 

C’est le passage obligé quand vous entrez dans un nouveau logement ou que vous quittez votre location : l’état des lieux. Une étape souvent négligée, voire expédiée, par les bailleurs et les locataires lors de la signature du bail. Pourtant, c’est l’état des lieux qui permet de faire démarrer le bail dans de bonnes conditions, et d’assurer aux deux parties une relation pérenne.

En quoi consiste exactement l’état des lieux ? Est-il obligatoire ? Quelle différence entre un état des lieux d’entrée et de sortie ?

Comment le remplir et à quelle date l’effectuer ? Que faire si l’état des lieux n’a pas été fait ? Dans cet article, vous trouverez les réponses à toutes les questions que vous posez (et à celles que vous ne vous posez pas) sur l’état des lieux. N'oubliez pas de télécharger votre état des lieux et de le remplir avant de vous installer dans votre nouvel appartement.

Un état des lieux, c’est quoi ?

“État des lieux d’entrée”, ‘état des lieux de sortie”, “état des lieux contradictoire”, mais qu’entend-on exactement par “état des lieux” ? S’agit-il de la visite d’observation ou du document rédigé conjointement par le locataire et son propriétaire lors de l’inspection ?

Pour être exact, l’expression désigne les deux à la fois. L'état des lieux est un constat qui décrit l'état précis d'un logement donné en location à l'entrée et à la sortie du locataire. Ce document étant un document officiel concernant la location d’un logement, il se doit d’être réglementé et encadré par la loi. Une des choses obligatoires qu’il doit comporter est la grille de vétusté qui pour chaque type d’éléments établie une durée de vie théorique. C'est un document important du contrat de bail d'habitation : son contenu peut avoir de grandes conséquences tant sur le plan juridique que financier. La loi ALUR a rendu l’état des lieux obligatoire pour tous les contrats de location, dans l’intérêt du propriétaire mais aussi du locataire.

Pourquoi cette étape est-elle indispensable ?

L’objectif d’un état des lieux est d’établir une description précise de l’habitation et de l’état de chacune de ses parties. Chaque pièce est inspectée du sol au plafond, ainsi que les équipements adjacents :

• poignées de portes,
• verrous,
• judas optique,
• placards,
• sonnette,
• interphone,
• ect…

Dans le cas des meublés, cela permet également de dresser un bilan du nombre de meubles et des équipements supplémentaires comme les appareils électroménagers.

Au terme de cette étape, l’état des lieux est signé par les parties présentes qui conservent chacune un exemplaire. Cela sert de preuve au futur locataire entrant et à l’actuel locataire sortant qu’il a rendu le logement en bon état. Ou, au contraire, qu’il y a eu des dégradations et des dommages durant la location. Il faut alors que les deux parties soient de bonne foi pour que le processus soit réussi et qu’ils réalisent un état des lieux contradictoire.

Pourquoi l’état des lieux est-il contradictoire ?

L’état des lieux doit être contradictoire pour être signé, nous-dit-on. Mais l’expression porte un peu à confusion : pourquoi parle-t-on de "contradictoire” pour un état des lieux réalisé à l’amiable. Pour comprendre, il faut se pencher sur la notion de contradiction au sens juridique du terme.

Définition

• Langage quotidien : l'adjectif contradictoire est synonyme de contraire ou encore d'incompatible.
• Langage procédural : contradictoire qualifie le fait que dans le cours d'un procès, chacune des parties a été mise en mesure de discuter à la fois, l'énoncé des faits et les moyens juridiques que ses adversaires lui ont opposés. Il est question alors du "respect du contradictoire".

Pour remettre l’expression dans le cadre de notre état des lieux, on parle de contradictoire car les deux parties en présence énoncent chacune leur avis sur l’état du logement pièce par pièce, et ses équipements. L’idéal pour les deux étant de tomber d’accord à chaque fois. Cependant, en cas de désaccord, la partie défavorable doit émettre son avis. Si litige il y a, l’état des lieux ne doit pas être signé.

Effectuer un état des lieux prouve votre sérieux en tant que propriétaire et que locataire. De son côté, le locataire montre qu’il /elle accorde l’importance à l’état du logement loué. Quant au propriétaire, sa présence est requise ne serait-ce que par civisme.

A la suite de cette procédure, suit le dépôt de garanti qui lui aussi est une condition à la location. Le ou la propriétaire réclame ce chèque afin d’avoir une assurance si en cas de dégâts causés par le locataire, ils seront réparés à la charge de ce dernier. C’est donc seulement après une évaluation de l’état du logement que cette caution peut être demandée.

L’état des lieux d'entrée

L’état des lieux "simplifié” se fait à l’amiable, par les deux parties. L’état des lieux entrant se fait le jour de la signature du bail et de la remise des clefs. Il est établit en présence :

• Du bailleur ou de son / sa représentant-e
• Du locataire entrant ou de son / sa représentant-e
• Du locataire sortant (facultatif)

Bien qu’il soit légalement possible pour les deux partis de se faire représenter ce jour-là, cette option n’est pas recommandée sauf en cas de force majeur. La présence dans le logement des deux parties est indispensable pour se mettre d’accord dès le début sur le contenu de l’état des lieux.

Lors de l’état des lieux, locataire et propriétaire sont vivement encouragé(e)s à prendre des photos du logement et à les conserver. Ces documents peuvent constituer une preuve juridique en cas de litige sur l’origine d’une dégradation le jour de l'état des lieux de sortie.

Sur le document papier, les informations suivantes doivent apparaître :

• le type d'état des lieux : état des lieux d'entrée,
• la date d'établissement de l'état des lieux,
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur,
• s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
• s'il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état :
  
  - des revêtements des sols,
  - des murs,
  - des plafonds,
  - des équipements,
  - des éléments du logement,
  - des portes et fenêtres.
  
  Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images, la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Le document est rédigé et signé en deux exemplaires, un par partie, à conserver précieusement.

Et dans les logements meublés ?

L’état des lieux pour un meublé se déroule de la même façon que pour une location vide, en prenant en plus en note l’état du mobilier et des équipements (appareils électroménagers, literie, vaisselle, outils, linge de maison, rideaux, tapis, etc).

Conseils pour constater l’état des lieux de façon optimale

• De bonnes conditions d'éclairage sont nécessaires : on évitera donc de prévoir la visite le soir.
• Effectuer l’état des lieux après la libération du logement afin que le logement ne soit pas meublé. En effet un état des lieux d’entrée dans un logement non-meublé est plus efficace car il est plus facile de remarquer les imperfections, souvent cachées lors de l'aménagement.
• Penser à relever les compteurs d’électricité et de gaz naturel. Les index seront ensuite communiqués aux fournisseurs d’énergie pour établir la facture de résiliation du locataire sortant et le début de la consommation pour le nouvel arrivant.

"Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures."

• Lors de la signature du bail, dans le cadre d’une location, la personne qui reprend le logement doit présenter une attestation d’assurance habitation, document prouvant la souscription d’un contrat d’assurance habitation pour le logement.
• Cas spécifique : Il faut également savoir qu’en cas de dégâts remarqués au moment de l’état des lieux d’entrée, il faut déterminer s’ils sont à prendre en charge par le propriétaire. Ce genre de frais seront liés à tout ce qui est essentiel à la vie du locataire (chauffages, eau, toilettes…).

La qualité d’un logement est une condition importante pour le locataire. Ainsi le propriétaire doit faire en sorte d’offrir un logis décent. En effet, un logement insalubre est sanctionnable pour le bailleur. Il est jugé insalubre s’il présente un danger pour la santé ou sécurité de l’occupant.

L’état des lieux de sortie

Au terme du bail, ou lorsque le locataire donne congés à son bailleur, un état des lieux de sortie est prévu afin d’établir un constat de l’état du logement entre l’arrivée du locataire et son départ. Afin de permettre une comparaison, on réalisera l’état des lieux d’entrée et de sortie sur le même document papier. Ce document doit comporter une section pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

Si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut exiger des retenues pour la remise en état du logement. Mais il est alors important d’estimer la bonne somme d’argent s’il y a réellement un dégât causé par l’occupant. Les charges locatives sont donc un sujet auquel il faut prêter attention. La difficulté pour le locataire est de prouver que ces dégradations sont le fruit de l’usure normale et non de son fait. Cette tâche n’est pas aisée étant donnée qu’il n’existe pas de document officiel définissant avec précision la notion d’usure normale. A titre indicatif, il a été défini une durée de vie pour certains équipements :

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L'état des lieux de référence en France

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Ces données sont une estimation qui ne tient pas compte de certaines caractéristiques, comme la fréquence d’usage des équipements. Ex : une moquette recouverte de meubles, des tableaux qui cachent le papier peint, des plaques de cuisson rarement utilisées.

Même avec un entretien régulier, un logement n’échappe pas à l’usure du temps : murs jaunis ou ternis, parquet terni, moquette usée, joints de douche attaqués, trace de rouille ou de calcaire sur la plomberie, etc sont des signes du passage du temps et ne peuvent être imputés au locataire. Un état des lieux signé conjointement par bailleur et locataire est appelé "contradictoire".

Peut-on refuser de signer un état des lieux ?

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie, le locataire peut refuser de le signer. S’il conteste l’état des lieux après signature parce que le bailleur lui a imputé des dégradations qu’il juge sans fondement, des recours existent qui peuvent lui donner raison (ou non) :

• Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement.
• Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Un état des lieux qui n'a pas été établi en présence du bailleur et du locataire perd sa valeur. Même chose pour un état des lieux de sortie non signé par le locataire.

Si le refus de constater un état des lieux de sortie émane du propriétaire, ce dernier ne pourra pas effectuer de retenue sur la caution du locataire en cas de dégradations locatives. La remise en état se fera à ses frais.

Methodologie

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